Veröffentlicht am 21. Juli 2026 · Zuletzt aktualisiert am 6. August 2026
Fachartikel für Insolvenzverwalter & Berater · Stand: Juli 2026
Nicht jede krisenbehaftete Immobilie landet in der Regelinsolvenz. Zwei Wege sind schuldner- bzw. sanierungsgetrieben — die Eigenverwaltung und das StaRUG-Verfahren. In beiden spielt die Immobilienbewertung und -verwertung eine zentrale Rolle, nur unter anderen Vorzeichen. Dieser Beitrag ordnet ein, worauf es dabei ankommt.
Eigenverwaltung: Der Schuldner verwertet — im Einvernehmen mit dem Sachwalter
In der Eigenverwaltung (§§ 270 ff. InsO) behält der Schuldner die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis unter Aufsicht eines Sachwalters. Für die Verwertung belasteter Gegenstände bestimmt § 282 InsO: Das Verwertungsrecht, das im Regelverfahren dem Insolvenzverwalter zusteht (§§ 165–173 InsO), übt hier der Schuldner aus — und zwar im Einvernehmen mit dem Sachwalter. Zusätzliche Rechte erhält er dadurch nicht; die Kostenregelung ist gegenüber dem Regelverfahren allerdings abweichend. Praktisch bedeutet das: Die Schritte der Immobilienverwertung — Bewertung, Verwertungsweg, Gläubigerabstimmung — bleiben dieselben, nur handelt der Schuldner statt eines Fremdverwalters.
StaRUG: Immobilien in der vorinsolvenzlichen Sanierung
Das StaRUG (in Kraft seit 2021) richtet sich an Unternehmen, die zwar drohend zahlungsunfähig, aber noch nicht insolvenzantragspflichtig sind. Kern ist der Restrukturierungsplan, mit dem sich Verbindlichkeiten — mit Mehrheit der Gläubiger — neu ordnen lassen, ohne ein Insolvenzverfahren. Für Immobilien relevant: Der Plan kann auch grundpfandrechtlich gesicherte Forderungen (Absonderungsanwartschaften) gestalten, also etwa stunden oder kürzen; flankierend kann eine gerichtliche Stabilisierungsanordnung Vollstreckungs- und Verwertungsmaßnahmen — einschließlich einer Zwangsversteigerung — vorübergehend sperren. Zugleich ist der freihändige Verkauf nicht betriebsnotwendiger Immobilien ein häufiger Baustein, um Liquidität für die Sanierung zu gewinnen.
Was in beiden Fällen zählt: ein marktnaher Wert
Ob Eigenverwaltung oder StaRUG — Grundlage jeder Entscheidung ist ein realistischer, nachvollziehbarer Immobilienwert. Er trägt die Verhandlung mit den gesicherten Gläubigern, die Kalkulation im Restrukturierungsplan und die Entscheidung zwischen Halten und Verkaufen. Wie ein belastbares Verkehrswertgutachten zustande kommt und worauf es dabei ankommt, lesen Sie im eigenen Fachbeitrag.
Unsere Rolle
Wir unterstützen Sachwalter, eigenverwaltende Schuldner und Restrukturierungsberater bei der marktnahen Bewertung und der diskreten Vermarktung von Immobilien — im Zusammenspiel mit den Verfahrensbeteiligten. Die verfahrensrechtliche und steuerliche Gestaltung (Eigenverwaltung, Restrukturierungsplan, Sachwalter-Abstimmung, StaRUG-Verfahren) liegt bei den zuständigen Berufsträgern — Rechtsanwälten, Steuerberatern, Restrukturierungs- und Sanierungsberatern —, auf die wir bei Bedarf hinweisen.
Was ein marktnaher Wert im Rhein-Main-Gebiet aktuell bedeutet, ordnet unser Marktbericht 2026 ein.
INSOLVENZMAKLER erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung im Sinne des RDG/StBerG. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung. Näheres im Rechtshinweis.